La ola de IPO de 2019 no mejorará el mercado de viviendas del Área de la Bahía – TechCrunch
Issi Romem

es economista jefe de

Trulia

y un miembro del Centro Terner para la Innovación de la Vivienda en la Universidad de California en Berkeley. Su trabajo ha sido presentado en The New York Times, The Wall Street Journal, Bloomberg y más.

La inminente ola de OPI tecnológicas de San Francisco es sustancial e influirá en las propiedades inmobiliarias de San Francisco, pero la exageración sobre su impacto probablemente sea exagerada. En particular, a pesar de estar centrado en San Francisco en lugar de Silicon Valley, es probable que su impacto se difunda en toda el área de la Bahía. En lugar de romper con el pasado, es probable que la ola actual de OPI refuerce las tendencias existentes: una presión constante pero constante sobre el pedal del acelerador, no una caída abrupta.

La reciente oferta de Lyft, combinada con una serie de IPO anticipadas este año, encabezadas por Uber, Airbnb, Pinterest, Slack, Zoom y otros, ha generado numerosos titulares alarmantes que sugieren una inundación de compradores de viviendas enriquecidas con las acciones. «Las estimaciones conservadoras predicen que cientos de miles de millones de dólares ingresarán a la ciudad el próximo año, creando miles de nuevos millonarios», informa The New York Times . «Y quieren casas», advierte el informe, citando a un agente de bienes raíces prometiendo a los inversionistas que las viviendas unifamiliares en la ciudad que se venden por solo uno o tres millones de dólares pronto serán una cosa del pasado.

El valor estimado de las compañías que cotizan en bolsa asciende a unos 200 mil millones de dólares, y su fuerza laboral combinada de San Francisco probablemente oscila entre 10.000 y 15.000. ¿Pero eso significa que 15,000 compradores de casas nuevas descenderán a la Ciudad de San Francisco en 2019 y gastarán $ 200 mil millones en casas? Ciertamente no, por varias razones.

La participación de los empleados en el pastel no es más que una fracción. Los inversores, fundadores y algunos ejecutivos clave generalmente poseen la mayor parte de las acciones antes de una OPI. La información estima que a fines de 2017, solo el 17 por ciento de las acciones de Uber estaban en manos de los empleados (excluyendo a su fundador y otros dos ejecutivos clave). *

La gran concentración de riqueza que se destina a los inversionistas, fundadores y ejecutivos clave puede dar lugar a que un gran número de grandes haciendas intercambien sus manos, pero en general no encontrará su camino en el parque de viviendas comunes del Área de la Bahía. Si tomamos de manera conservadora el 25 por ciento de $ 200 mil millones para ser parte de los empleados, llegamos a una cifra de $ 50 mil millones, pero eso también es una sobrestimación de la probabilidad imprevista de los empleados tras las ofertas.

La mayoría de los fondos propios de los empleados no están totalmente dotados, las opciones de acciones deben ejercerse y los impuestos deben pagarse. Las subvenciones de capital inicial de los empleados generalmente se otorgan durante un período de cuatro años. Dado el rápido crecimiento de estas compañías en los últimos años, la mayoría de los empleados son relativamente nuevos y sus donaciones de capital no se otorgarán por completo durante años. Uber, por ejemplo, tenía aproximadamente 5,000 empleados en San Francisco a principios de 2018, pero en 2014 solo tenía 550 empleados (no solo en el Área de la Bahía).

A pesar de los estereotipos, no todos los trabajadores de la tecnología de San Francisco son mileniales jóvenes que viven en la ciudad.

En el mejor de los casos, los empleados que se unieron más recientemente tendrán solo una fracción de su donación de capital completo disponible para vender este año, disminuyendo su poder de compra inmediato (y si el pasado es una buena indicación, muchos no se quedarán el tiempo suficiente para ver el beca de capital completo Además, muchos empleados obtienen su capital en forma de opciones sobre acciones, y para todos, excepto para los primeros empleados, el precio de ejercicio no es insignificante, es decir, un empleado que ejerce una opción y vende acciones por un valor de $ 100 generalmente se embolsará mucho menos. Finalmente, los empleados deben pagar impuestos por sus ganancias inesperadas de IPO, manteniendo otra porción fuera del mercado de la vivienda.

No todas las personas que reciben una ganancia por IPO comprarán una casa. Aquellos obligados por la ganancia inesperada a comprar una casa en los próximos años, y quienes no lo habrían hecho de otra manera, son probablemente un pequeño subconjunto del total de empleados. Supongamos que suman 5,000 y cada uno compra una vivienda durante los próximos tres años: Eso es aproximadamente el 2 por ciento de las 243,575 viviendas compradas en el Área de la Bahía en los últimos tres años. También: Algunos de los empleados de estas firmas ya son propietarios de casas. Y es posible que algunos empleados no quieran comprar una casa: tal vez su vida personal esté cambiando, tal vez aprecien la libertad de alquilar o tal vez les gustaría usar el efectivo de la IPO para otros fines (¿alguna vez soñó con iniciar una empresa?).

Las OPI no sucederán todas a la vez, y muchos compradores potenciales no comprarán de inmediato. Entre los que se ven obligados a comprar una casa, muchos esperarán: para que pase la exageración, para que su pareja diga “sí” o para que su segundo hijo ilustre completamente la insuficiencia de sus dos habitaciones con renta controlada. Y las IPO en sí mismas tampoco van a suceder el mismo día. De hecho, se prevé que parte de la ola de 2019 tendrá lugar en 2020.

Una gran parte de los compradores de viviendas enriquecidas con IPO buscarán hogares fuera de la ciudad. A pesar de los estereotipos, no todos los trabajadores de la tecnología de San Francisco son mileniales jóvenes que viven en ciudades cercanas. El centro de San Francisco y el SOMA adyacente (donde tiene su sede la ola de oficinas de propiedad intelectual) están posiblemente dentro de la sección más accesible del Área de la Bahía, que atrae a viajeros de toda la región. El impacto inmediato en la vivienda de la OPI se extenderá en todas las direcciones posibles: hacia el sur a lo largo de la Península de San Francisco, hacia el norte a lo largo de las líneas de ferry hacia el Condado de Marin y al este más allá de Oakland y Berkeley hasta el corredor I-680. Y los impactos secundarios, aquellos que ocurren cuando los que se venden a compradores enriquecidos con IPO utilizan los ingresos para comprar otra casa, se extenderán aún más, difundiendo el componente de vivienda de la ganancia imprevista de IPO en toda la región.

Es probable que los empleados recién adinerados suban los precios de la vivienda solo hasta cierto punto. Un empleado temprano con $ 10 millones en nuevas riquezas podría decidir pagar $ 4 millones para asegurarse de obtener lo que de otra manera sería una casa de $ 3 millones. Pero probablemente no pagarán los $ 10 millones completos, porque incluso a las personas muy ricas no les gusta regalar dinero. Y a pesar de la infusión personal de $ 10 millones de la riqueza de este comprador, es solo la diferencia de $ 1 millón entre la oferta del comprador impulsada por la OPI y el precio que se habría obtenido de otro modo que alimenta la apreciación.

Las OPI son solo una de las muchas formas en que la riqueza llega al Área de la Bahía.

Algunas guerras de pujas espectaculares podrían aparecer en los titulares cuando los compradores impulsados ​​por la IPO compiten por los hogares entre sí, pero a menudo competirán con los compradores de todos los días, y si bien pueden tener más recursos que aportar, no estarán ansiosos por gastar más de lo que deben.

Los compradores impulsados ​​por la IPO agregarán un contingente rico pero pequeño al grupo de compradores del Área de la Bahía y ayudarán a respaldar la continua apreciación del precio del Área de la Bahía, tal vez incluso de manera sustancial, pero extenderán un largo historial de apreciación de precios en el que las OPI han jugado un parte, no romper con ella. Entre 1970 y 2017, hubo 1.987 OPI de empresas con sede en California, con una gran parte en el Área de la Bahía. La escala de la actual ola de OPI, aunque es extremadamente grande, no es muy diferente de la de Facebook en términos de poder de compra de vivienda. Después de su salida a bolsa en 2012, Facebook se valoró en $ 104 mil millones, pero como los precios de la vivienda en el Área de la Bahía se han duplicado aproximadamente desde entonces, eso equivale al mismo poder de compra de una casa que $ 200 mil millones en la actualidad. **

La causa subyacente de preocupación en torno a este último aumento de IPO y la vivienda, la erosión a largo plazo de la asequibilidad de la vivienda en el Área de la Bahía, es grave. Pero la manera sabia de mitigar la presión al alza de la ola de IPO sobre los precios de las viviendas no es avivar el temor y, por supuesto, no demonizar a los empleados recompensados ​​por crearla. De hecho, las OPI son solo una de las muchas formas en que la riqueza llega al Área de la Bahía. En su lugar, el curso más inteligente es «simplemente» para agregar más casas, permitiendo que el stock de vivienda local se adapte a más personas, tanto las adineradas como las menos acomodadas.

Los temores a corto plazo de una ola de IPO que inunda San Francisco con dinero en efectivo están exagerados, pero los temores a largo plazo de que el Área de la Bahía no se acomode a las personas y se vuelvan inasequibles para todos, excepto para los más ricos, esos temores son muy reales.

* Parte de la razón por la cual las valoraciones actuales de las OPI son tan altas es que las OPI se están llevando a cabo más adelante en el ciclo de vida de la empresa, momento en el cual el patrimonio de los empleados tiende a constituir una fracción reducida del total.

** Para poner ese número de $ 200 mil millones en perspectiva, considere que solo una pequeña fracción de esa riqueza se abrirá camino en el mercado de la vivienda, por las razones aquí expuestas, y que a partir de 2018, los bienes raíces residenciales en el Área de la Bahía fueron Vale la pena un total de alrededor de $ 2.38 billones.

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Por admin

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