En Age of Amazon, podría invertir en tecnología o en almacenes

Olvídate de tus elegantes torres de oficinas. El futuro yace en los almacenes.

Pero no cualquier viejo depósito polvoriento. Tiene que ser lo suficientemente grande, lo suficientemente inteligente y lo suficientemente cerca de los consumidores. Elija bien y podría vencer a los retornos de cualquier otro tipo de propiedad este año.

Almacén de Prologis en el Bronx

Fuente: Prologis

Fideicomisos de inversión inmobiliaria que se especializan en propiedades industriales, tales como Prologis Inc. , Rexford Industrial Realty Inc. y Terreno Realty Corp. , son superando REIT que se centran en centros comerciales, alquileres residenciales y edificios de oficinas. Las tres compañías devolvieron más del 16 por ciento en el último año, aplastando otros tipos de bienes raíces y superando a sus propios competidores en el índice REIT Industrial / Warehouse de Bloomberg, que cosechó un 8.3 por ciento.

Se trata de comercio electrónico. Las compras en línea aún representan menos del 10 por ciento de las ventas minoristas en los Estados Unidos, pero están reconfigurando las cadenas de suministro y dando forma a la suerte de los propietarios de los depósitos. La demanda es especialmente interesante en las grandes ciudades y sus alrededores, donde las compras en línea se han hecho más rápidas.

Esos son los mismos lugares: Nueva York, Boston, Chicago, San Francisco, Los Ángeles, donde las parcelas de tierra son lo suficientemente grandes como para que los últimos almacenes y muelles de carga sean más escasos, y los alquileres son más altos. Los minoristas en línea requieren alrededor de tres veces el espacio de almacenamiento de las tiendas tradicionales de ladrillo y mortero, y servicios logísticos más sofisticados.

“El comercio electrónico ha tomado un negocio que ya era bastante sólido y turboalimentado”, dijo el presidente ejecutivo de Prologis, Hamid Moghadam, en una entrevista. Entre otras diferencias, dijo, “en un almacén regular que abastece a una tienda minorista, se trata de paletas de productos que se mueven por ahí. En el caso del comercio electrónico, hay mucho embalaje y manejo “.

Fotógrafo: Dave Lauridsen vía Prologis

Considere el retorno de 12 meses del mayor propietario de centro comercial de EE. UU. Simon Property Group Inc. , Con un 9.7 por ciento negativo, y el índice REIT de propiedad de BBG Office, con un 11.7 por ciento negativo. Los dos mayores propietarios de apartamentos en los Estados Unidos por capitalización de mercado – Equity Residential y AvalonBay Communities Inc. – respectivamente regresó 0.35 por ciento y negativo 8.5 por ciento en el último año.

Escogiendo los Ganadores

Los REIT industriales que ganen y que sean víctimas de la próxima recesión económica dependerán en parte de la proximidad a los principales centros de población. “Había un nombre antiguo para la última milla: se llamaba minorista”, dijo Moghadam. “En lugar de que la instalación sea la última milla de su casa, estaba a una milla de la tienda minorista”.

El REIT de Terreno, que se encuentra en seis mercados de EE. UU., Y Rexford, centrado en el sur de California, están mejor posicionados para aumentar los alquileres, dijo John Guinee, analista de Stifel Nicolaus & Co., mientras Liberty Property Trust y First Industrial Realty Trust Inc. es más “susceptible a una desaceleración de la economía”. Prologis, que le gusta DCT Industrial Trust Inc. y Duke Realty Corp. tiene presencia nacional, puede usar su poder financiero para elegir sus lugares, anotó.

En Prologis, el mayor REIT industrial, el comercio electrónico representa aproximadamente el 10 por ciento de los ingresos, el 20 por ciento de los nuevos contratos de arrendamiento y cerca del 30 por ciento de los nuevos desarrollos, según la compañía. La escasez de tierra disponible para el desarrollo en la ciudad de Nueva York llevó a Prologis a tomar un almacén de 200,000 pies cuadrados (19,000 metros cuadrados) en el Bronx el año pasado. También es la razón por la cual la compañía está construyendo una instalación de varios pisos de casi 600,000 pies cuadrados en Seattle, la primera en los EE. UU. Porque es difícil maniobrar los tractocamiones sobre el nivel del suelo.

Preparación para la recesión

“Multistory es muy caro” para construir, dijo el analista de Bloomberg Intelligence Lindsay Dutch. “Prologis está en condiciones de asumir estos riesgos y hacer estos proyectos. Lo han hecho en Asia, con rampas para los camiones hasta el segundo piso, pero el tercer piso solo tiene acceso para elevadores, por lo que no se puede cobrar tanto por eso “.

El alto costo de la tierra y la construcción en los principales centros urbanos como Nueva York y Los Ángeles ha ayudado a salvar a los propietarios industriales de los errores comunes a los desarrolladores de oficinas, comercios minoristas y residenciales: exceso de construcción cuando la demanda es alta, lo que hace bajar los alquileres cuando disminuye.

“Los bienes raíces comerciales se basan en la oferta y la demanda, y el suministro industrial ha sido muy disciplinado”, dijo Ross Smotrich, analista de Barclays Capital Inc. en Nueva York.

Si los REITs de depósito mantienen esa disciplina es otro asunto.

“Industrial está en cualquier lugar desde un edificio de 5.000 pies cuadrados en Manhattan a un millón de pies cuadrados en los suburbios de Indianápolis”, dijo Guinee. Fuera de los grandes centros urbanos, dijo, “es evidente que algunos mercados están en el proceso de ser sobreconstruidos, y que sufrirán más cuando llegue la inevitable recesión”.

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