China está probando nuevas formas de robar la espuma del mercado inmobiliario

PAN JINGYUAN tiene poco tiempo para los valores familiares tradicionales. La joven de 26 años dice que no tiene intención de casarse y le encanta vivir lejos de sus padres. Pero la Sra. Pan es tradicional de una manera: considera que un hogar es la mejor inversión para sus ahorros. Ella planea comprar un pequeño departamento en la ciudad sureña de Shenzhen, donde trabaja en la sede de una cadena de restaurantes. «No hay forma de que el gobierno permita que los precios caigan realmente», dice ella.

Tal confianza ha sido recompensada durante mucho tiempo. Los precios de las propiedades en las ciudades se han cuadruplicado aproximadamente en este siglo, una tasa de crecimiento muy superior a la de la burbuja inmobiliaria estadounidense de principios de la década de 2000, aunque desde una base inferior. Esto ha llevado a una serie de preocupaciones: que las casas son cada vez más inasequibles, que la economía depende demasiado de la propiedad y que los precios de la vivienda, habiendo subido y subido, podrían colapsar algún día.

Hasta ahora, el gobierno ha tratado de reducir el riesgo aplicando frenos periódicamente en el mercado. Cuando los bienes inmuebles se sobrecalientan, las autoridades restringen el financiamiento a los desarrolladores y hacen que sea difícil para las personas comprar nuevas viviendas, por ejemplo, al aumentar los pagos iniciales obligatorios. Cuando los precios se estabilizan, relajan los controles. Pero tales medidas crean volatilidad. Cada tres años más o menos, los precios vuelven a subir.

Entonces las autoridades comenzaron a hablar sobre un «mecanismo a largo plazo» para calmar el mercado de la vivienda. Varias veces durante el año pasado, el líder de China, Xi Jinping, dijo que «los hogares son para vivir, no para especular». El gobierno parece estar adoptando tres enfoques principales. En conjunto, esto podría remodelar la arquitectura del mercado de la vivienda de China.

El más prometedor es un impulso para desarrollar un mercado para viviendas de alquiler de buena calidad. Sólo alrededor de una quinta parte de los habitantes de la ciudad alquilan casas en China, en comparación con un tercio en el mundo rico. En algunos países, como Francia y Alemania, la proporción de inquilinos es mucho mayor. Las viviendas de alquiler de China a menudo están en mal estado porque están destinadas a hogares de bajos ingresos. Rosealea Yao, de Gavekal Dragonomics, una firma de investigación, estima que solo alrededor de la mitad de las unidades de alquiler en Beijing, la capital y Shanghai tienen sus propias cocinas y baños.

Sin perros o migrantes

Una gran razón para el lento desarrollo del mercado de alquiler es que no hay mucha ganancia en él. Las ciudades tienden a dar más beneficios a los propietarios, como el derecho a enviar a los niños a las escuelas locales, por lo que las familias prefieren comprar casas. Son principalmente los inmigrantes del campo los que alquilan, escogiendo excavaciones sucias rechazadas por los urbanitas. Las rentas anuales representan aproximadamente el 1% de los precios de la vivienda, un bajo rendimiento según los estándares mundiales. En lugar de arriesgarse con inquilinos desordenados, muchos inversores mantienen sus propiedades vacías, esperando que aumenten sus valores.

Uno de los nuevos enfoques del gobierno es ofrecer incentivos a los desarrolladores para construir propiedades de alquiler decentes. Lo hace mediante la venta de terrenos para proyectos de alquiler con grandes descuentos, que de hecho garantizan rendimientos considerables para los desarrolladores. En algunas grandes ciudades, los planes requieren que estas parcelas con descuento representen aproximadamente una cuarta parte del suministro futuro de tierras. El gobierno ha prometido otorgar a los inquilinos los mismos derechos que a los propietarios, aunque algunos dudan de que realmente lo haga. Muchos habitantes de las ciudades se molestarían con la competencia adicional por los lugares escolares.

Shenzhen, que limita con Hong Kong, se encuentra entre las primeras ciudades de China en vender lotes a gran escala para viviendas de alquiler. The boomtown espera que las viviendas de alquiler de buena calidad atraigan a los trabajadores calificados que necesita para las industrias de alta tecnología. En el límite de la ciudad, Vanke, el desarrollador más grande de China, recientemente se hizo cargo de un complejo de apartamentos y comenzó a convertir cada unidad en cuatro o cinco apartamentos pequeños con espacio de vida un poco más grande que una cama. (Uno de los proyectos de alquiler de Vanke en Guangzhou, otra ciudad del sur, está en la foto.) Los apartamentos pueden ser estrechos, pero son claramente superiores a otros, en su mayoría escuálidos, apartamentos de alquiler en Shenzhen. Para los funcionarios, lo que importa es que Vanke casi ha quintuplicado el número de apartamentos disponibles para alquilar en el complejo.

Un segundo enfoque será la introducción de un impuesto a la propiedad. Los funcionarios han hablado durante años sobre la recaudación de un impuesto anual sobre los propietarios basado en el valor de su vivienda, como se hace comúnmente en otros países. Un posible beneficio sería empujar a los especuladores a vender o, al menos, alquilar viviendas que de otro modo dejarían desocupadas. Al mismo tiempo, daría a los gobiernos locales una nueva fuente de ingresos, reduciendo su dependencia no saludable de las ventas de tierras.

Sin embargo, aparte de dos pequeños juicios de dicho impuesto en Shanghai y la ciudad suroccidental de Chongqing, el gobierno se ha demorado. Le preocupa que un impuesto a la propiedad completo, implementado de repente, deprima las ventas, dice Eva Lee de UBS, un banco. Pero con la economía ahora en buena forma, parece haber menos inhibición. El jefe de un gran desarrollador predice que un impuesto se anunciará más adelante este año. Aún así, la legislación requerida podría tomar hasta dos años para implementarse.

El tercer enfoque al problema del precio de la vivienda implica lograr un mejor equilibrio entre la oferta y la demanda. Una forma de hacerlo es sensato: ampliar la disponibilidad de la tierra donde la demanda de vivienda es más fuerte. Debido a que China quiere preservar la tierra para la agricultura, las ciudades enfrentan límites estrictos para la rezonificación de las parcelas agrícolas. Pero desde el año pasado, el gobierno permitió que las ciudades intercambiaran sus cuotas de uso de la tierra, una potencial ventaja para las áreas urbanas de más rápido crecimiento.

La otra forma es más destructiva. Al imponer límites de población a las ciudades más grandes de China, los funcionarios esperan combatir lo que ellos llaman «enfermedad de las grandes ciudades»: congestión, contaminación y presión excesiva sobre los recursos urbanos (incluida, por implicación, la vivienda). Beijing apunta a mantener su población en 23 millones para 2020, mientras que Shanghai no quiere más de 25 millones para 2035. Ambos son incrementos incrementales sobre sus tamaños actuales y muy por debajo de los cuales, si no se controlan, terminarían. Los topes de población pueden ayudar a calmar el mercado inmobiliario, pero solo obstaculizando el crecimiento de las ciudades más productivas. Ese sería un alto precio económico a pagar por un mercado de vivienda estable.

También hay muchas partes móviles. Los controles de capital han atrapado efectivo dentro de China, haciendo que la propiedad sea aún más atractiva para los inversores. El aumento de los ingresos y el cambio de los estilos de vida aumentan la presión al alza sobre los precios. Las familias quieren apartamentos más grandes; más personas solteras también quieren sus propios hogares. El Sr. Xi podría tener éxito en rozar un poco de espuma de un mercado burbujeante. Pero los especuladores son un grupo resistente. China seguramente no ha visto el último de ellos.

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Por admin

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